종합부동산세 과세대상, 기준 금액, 세율, 재산세 차이 정리

종합부동산세 과세대상은 가진 주택의 공시가격 합산이 9억 원을 넘는 사람이고, 1세대 1주택자는 12억 원을 넘을 때입니다. 재산세와 달리 고가 부동산에만 매기는 국세라, 대상이 아니면 낼 필요가 없습니다. 이 글은 주택분 종합부동산세를 기준으로, 과세대상과 기준 금액, 세율, 재산세와의 차이까지 짚었습니다.(토지분은 기준·세율이 별도입니다.)

종합부동산세 과세대상 핵심 요약

구분	내용
과세대상	인별 주택 공시가격 합산 9억 원 초과
1세대 1주택	12억 원 초과분부터 과세
세율	2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%
재산세와 차이	재산세=지방세, 종부세=국세(재산세 공제)
납부	12월 1일~15일(과세기준일 6월 1일)

▲ 종합부동산세 과세대상·세율 요약(2026년 기준, 공제·세율은 개정에 따라 변동)

※ 이 글은 종합부동산세 과세대상에 대한 일반 정보입니다. 기준 금액과 세율, 공제는 세법 개정과 개인 상황에 따라 달라지므로, 정확한 세액은 홈택스와 국세청에서 확인하시기 바랍니다.

종합부동산세 과세대상, 누가 내나요?

종합부동산세는 가진 주택의 공시가격 합산이 9억 원을 넘는 사람이 냅니다. 1세대 1주택자는 기준이 더 높아 12억 원을 넘을 때부터 대상입니다.

저도 처음에는 집값이 좀 되면 무조건 종부세를 내는 줄 알았는데, 확인해 보니 기준은 매매가나 시세가 아니라 공시가격 합산이었습니다. 그래서 부동산공시가격 알리미에서 내가 가진 주택 공시가격을 더해 9억(1주택 12억)을 넘는지부터 봐야 대상인지 알 수 있었습니다.

재산세가 부동산을 가진 모두에게 매겨지는 것과 달리, 종부세는 일정 금액을 넘는 고가·다주택 보유자에게만 추가로 매기는 국세입니다. 그래서 공시가격이 기준에 못 미치면 종부세는 낼 일이 없고, 재산세만 냅니다. 내 주택 공시가격 합산이 기준을 넘는지부터 확인하는 게 먼저입니다.

일반: 인별 주택 공시가격 합산 9억 원 초과
1세대 1주택: 12억 원 초과분부터 과세
기준일: 6월 1일 현재 소유 기준(재산세와 동일)

공시가격은 실거래가가 아니라 정부가 정한 값이라, 부동산공시가격 알리미에서 확인해 합산해야 합니다. 6월 1일 기준으로 누가 소유자인지는 재산세와 같은 원리이니, 매매를 앞뒀다면 재산세 부과기준도 함께 보면 이해가 빠릅니다.

기준 금액은 왜 9억과 12억으로 다른가요?

1세대 1주택자에게는 실거주 1주택을 배려해 공제를 더 크게 줘서 12억 원 기준이 적용됩니다. 다주택이거나 세대가 여러 채를 나눠 가진 경우는 9억 원 기준입니다.

즉 혼자 사는 집 한 채만 가진 사람은 공시가격 12억 원까지는 종부세가 없고, 그 초과분에만 세금이 붙습니다. 반면 집이 두 채 이상이거나 세대원이 각각 나눠 가진 경우는 인별로 합산해 9억 원을 넘으면 대상이 됩니다. 그래서 같은 값의 부동산이라도 1주택이냐 다주택이냐에 따라 종부세가 갈립니다.

1세대 1주택: 12억 원까지 공제, 초과분 과세
그 외: 인별 합산 9억 원 초과 시 과세
합산: 사람별로 가진 주택 공시가격을 더해 판단

종합부동산세 세율은 어떻게 되나요?

종부세 세율은 2주택 이하가 과세표준 구간별 0.5~2.7%, 3주택 이상이 0.5~5.0%입니다. 가진 집이 많고 과세표준이 클수록 높은 세율이 붙습니다.

구분	세율(과세표준 구간별)
2주택 이하	0.5% ~ 2.7%
3주택 이상	0.5% ~ 5.0%

▲ 종합부동산세 주택분 세율(2026년 기준, 과세표준 구간별 누진)

과세표준은 공시가격 합산에서 공제액을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 정합니다. 여기에 위 세율을 적용하고, 1세대 1주택 고령자·장기보유라면 세액공제를 더 받을 수 있습니다. 정확한 세액은 홈택스 종부세 모의계산으로 넣어 보면 됩니다.

재산세와 종합부동산세는 뭐가 다른가요?

재산세는 지방자치단체가 걷는 지방세이고, 종합부동산세는 국가가 걷는 국세입니다. 둘 다 부동산 보유에 매기지만 부과 주체와 대상이 다릅니다.

재산세는 부동산을 가진 모두가 시군구에 내고, 종부세는 기준을 넘는 고가·다주택 보유자만 국세청에 추가로 냅니다. 다만 같은 부동산에 두 번 매기는 이중과세를 막기 위해, 이미 낸 재산세 상당액은 종부세에서 빼 줍니다. 그래서 종부세 대상이라면 7·9월에 재산세를 내고, 12월에 종부세를 따로 냅니다.

재산세: 지방세, 부동산 보유자 모두, 7·9월
종부세: 국세, 기준 초과 보유자만, 12월
이중과세 방지: 낸 재산세 상당액은 종부세에서 공제

세액이 어떻게 매겨지는지는 재산세와 원리가 비슷하니, 재산세 계산 방법을 보면 공시가격·공정시장가액비율·세율의 흐름을 이해하기 쉽습니다.

종합부동산세는 언제 내나요?

종합부동산세는 매년 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일이고, 국세청이 12월에 고지서를 보냅니다.

그래서 6월 1일에 기준을 넘는 부동산을 가지고 있었다면, 그해 12월에 종부세를 냅니다. 고지된 세액이 250만 원을 넘으면 분납도 가능합니다. 홈택스에서 고지 내용을 확인하고, 기준일과 납부기한을 놓치지 않게 챙기세요.

자주 묻는 질문

공시가격 10억 아파트 한 채만 있으면 종부세를 내나요?

1세대 1주택이면 내지 않습니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 공제되므로, 10억 원짜리 한 채만 가졌다면 종부세 대상이 아닙니다. 다만 세대에 다른 주택이 있거나 부부가 각각 나눠 가진 경우는 인별 합산 9억 원 기준이 적용돼 대상이 될 수 있습니다. 내 세대가 1주택인지, 인별 합산이 얼마인지부터 확인하세요.

재산세를 냈는데 종부세를 또 내면 이중과세 아닌가요?

이중과세가 되지 않도록 조정합니다. 같은 부동산에 재산세와 종부세가 겹치는 부분은, 이미 낸 재산세 상당액을 종부세에서 빼 주는 방식으로 공제합니다. 그래서 종부세 대상이라면 7·9월에 재산세를 먼저 내고 12월에 종부세를 내되, 종부세 계산에서 재산세만큼이 공제돼 같은 부분을 두 번 온전히 내지는 않습니다.

부부 공동명의면 종부세가 더 이득인가요?

인별로 공제받아 이득인 경우가 있습니다. 종부세는 사람별로 공시가격을 합산해 과세하므로, 부부가 한 채를 공동명의로 나눠 가지면 각자의 공제를 받아 세 부담이 줄 수 있습니다. 다만 1세대 1주택 단독명의의 12억 공제나 고령자·장기보유 세액공제와 비교하면 어느 쪽이 나은지는 사람마다 다릅니다. 홈택스 모의계산으로 두 경우를 비교해 보세요.

6월 2일에 집을 팔았는데 그해 종부세를 내나요?

과세기준일인 6월 1일에 소유자였다면 냅니다. 종부세도 재산세와 같은 6월 1일 기준이라, 6월 2일에 팔았어도 6월 1일에 내 명의였다면 그해 12월에 종부세 대상이 됩니다. 반대로 6월 1일 전에 넘겼다면 그해 종부세는 매수인이 판단 대상이 됩니다. 매매 시점을 6월 1일 앞뒤로 언제 두는지가 종부세와 재산세를 함께 좌우합니다.

종부세는 신고해야 하나요, 고지서가 오나요?

보통 국세청이 고지서를 보냅니다. 종합부동산세는 국세청이 계산해 12월에 고지서를 보내면 그대로 납부하면 됩니다. 다만 합산 누락이나 공제 적용 등을 스스로 바로잡고 싶으면 신고 방식으로 낼 수도 있습니다. 고지 내용이 내 상황과 다르다고 느껴지면 홈택스에서 확인하고, 필요하면 신고·경정으로 조정하세요.

결론

종합부동산세 과세대상은 인별 주택 공시가격 합산이 9억 원을, 1세대 1주택자는 12억 원을 넘는 사람입니다. 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%이고, 재산세와 달리 국세라 12월에 냅니다. 재산세 낸 금액은 종부세에서 공제되니 이중과세는 아닙니다. 내 주택 공시가격 합산이 기준을 넘는지부터 부동산공시가격 알리미와 홈택스에서 확인하세요.